กค 0702/6278
9 สิงหาคม 2561
มาตรา 39,มาตรา 40 (4) (ข) มาตรา 56 และมาตรา 65 แห่งประมวลรัษากร
81/40752
1. นิติบุคคลอาคารชุดฯ จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 (พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ) มีวัตถุประสงค์และอำนาจหน้าที่ในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตลอดจนการบังคับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามกฎหมาย และโดยที่มาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมกันแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด และตามมาตรา 18/1 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ กำหนดว่า ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่ม ซึ่งเงินเพิ่มให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดฯ
2. เนื่องจากข้อ 9 ของข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดฯ กำหนดว่า เจ้าของร่วม ยกเว้นห้องชุดที่เจ้าของโครงการถือกรรมสิทธิ์อยู่ระหว่างรอโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามข้อ 8 (2) - (4) ของข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดฯ โดยชำระล่วงหน้าเป็นเวลา 1 ปี ในคราวแรก หากเจ้าของร่วมไม่ชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวภายในกำหนดเวลาจะต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น และหากเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มร้อยละ 20 ต่อปี และอาจถูกระงับการใช้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ โดยเงินเพิ่มให้ถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วย เงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางนี้ในทุก ๆ รอบบัญชี หากมีเงินคงเหลือจำนวนเท่าใดให้เฉลี่ยคืนแก่เจ้าของร่วมผู้ชำระตามอัตราส่วนพื้นที่แต่ละห้องชุดที่ได้จ่ายล่วงหน้าไว้ ส่วนวิธีการคืน ให้นำไปหักจากการเรียกเก็บในคราวต่อไป หรือคืนแก่ผู้ชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางแล้วแต่กรณี ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามมติของที่ประชุมใหญ่
3. มาตรา 18 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดฯ กำหนดให้เจ้าของโครงการหรือผู้พัฒนาโครงการในฐานะที่ยังไม่จำหน่ายจ่ายโอนห้องชุดออกไป ให้ถือเป็นเจ้าของร่วม ซึ่งข้อ 9 วรรคสอง และวรรคสี่ ของข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดฯ ได้กำหนดให้เงินเพิ่มถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องนำมาเฉลี่ยคืนแก่เจ้าของร่วมด้วย เงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางหรือเงินเพิ่มคงเหลือที่นิติบุคคลอาคารชุดฯ นำไปเฉลี่ยคืนให้แก่เจ้าของโครงการและเจ้าของร่วมตาม 4.1 ถือเป็นเงินปันผลหรือเงินส่วนแบ่งของกำไรตามประมวลรัษฎากร หรือไม่ อย่างไร
เนื่องจากเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางล่วงหน้าและเงินเพิ่มที่นิติบุคคลอาคารชุดฯ ได้รับมาจากเจ้าของร่วมทั้งที่เป็นบุคคลธรรมดาและบริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล เป็นเงินที่นิติบุคคลอาคารชุดฯ ได้รับมาโดยมีเงื่อนไขว่า ในทุกรอบบัญชี หากนิติบุคคลอาคารชุดฯ มีเงินดังกล่าวคงเหลือจำนวนเท่าใด ให้เฉลี่ยคืนแก่เจ้าของร่วมที่เป็นผู้ชำระเงินนั้น หรือให้นำไปหักออกจากการเรียกเก็บในคราวต่อไป ทั้งนี้ ตามข้อ 9 ของข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดฯ ดังนั้น นิติบุคคลอาคารชุดฯ จึงไม่สามารถนำเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางล่วงหน้าและเงินเพิ่มคงเหลือดังกล่าวไปใช้จ่ายในกรณีอื่นใดได้ การจ่ายเงินคืนให้แก่เจ้าของร่วมในกรณีดังกล่าวจึงไม่เข้าลักษณะเป็นการจ่ายเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 40 (4) (ข) แห่งประมวลรัษฎากร แต่เป็นการจ่ายเงินคืนให้แก่เจ้าของร่วมผู้ชำระเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางล่วงหน้าและเงินเพิ่มในส่วนที่ได้ชำระ กรณีจึงไม่เข้าลักษณะเป็นเงินได้พึงประเมินตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร เจ้าของร่วมไม่ต้องนำเงินที่ได้รับคืนดังกล่าวไปรวมคำนวณเป็นเงินได้และรายได้เพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีเงินได้นิติบุคคลตามมาตรา 56 และมาตรา 65 แห่งประมวลรัษฎากร แต่อย่างใด
